La SCI – Société Civile Immobilière – est une forme juridique prisée pour gérer un ou plusieurs biens immobiliers à plusieurs. Si sa création n’est pas obligatoire pour investir dans l’immobilier, elle représente néanmoins une solution efficace pour structurer un projet patrimonial, faciliter la gestion, anticiper une transmission, ou organiser une détention en commun.
Mais une fois la décision prise, une autre question se pose : faut-il se faire accompagner, et par qui ?
Même si la loi ne l’exige pas, l’accompagnement d’un expert-comptable peut s’avérer précieux à plusieurs étapes du projet.
Qu’est-ce qu’une SCI ? Rappels essentiels
La Société Civile Immobilière permet à plusieurs personnes (associés) de détenir ensemble un ou plusieurs biens immobiliers, via une structure juridique dédiée.
Chaque associé détient des parts sociales de la SCI, proportionnellement à son apport.
Principales caractéristiques :
- Minimum deux associés
- Objet strictement civil (pas de location meublée ou commerciale sans adaptation)
- Possibilité d’opter à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS)
- Transmission facilitée via cession ou donation de parts
Pourquoi créer une SCI ? Les 5 raisons les plus fréquentes
Organiser un achat immobilier à plusieurs
Entre membres d’une même famille, partenaires ou investisseurs, la SCI permet une gestion collective structurée d’un bien.
Faciliter la transmission du patrimoine
Grâce à la détention de parts sociales, la SCI permet d’anticiper la succession, de donner progressivement et de réduire les droits de mutation.
Gérer un bien locatif dans la durée
Elle évite l’indivision en cas de désaccord entre héritiers ou co-acquéreurs, et permet une gestion centralisée (un gérant désigné).
Protéger un conjoint ou ses enfants
La SCI permet d’organiser une stratégie sur mesure selon les liens familiaux, les objectifs patrimoniaux ou la répartition souhaitée.
Profiter d’une fiscalité modulable
En optant pour l’IS, la SCI peut bénéficier de certaines optimisations fiscales sur les revenus fonciers ou les amortissements.
Quelles sont les étapes de création d’une SCI ?
Même si la création d’une SCI est techniquement faisable sans accompagnement, il s’agit d’un acte juridique et stratégique qui mérite réflexion. Voici les étapes principales :
- Rédaction des statuts : ils définissent les règles de fonctionnement de la société (gérance, cessions de parts, répartition des bénéfices…).
- Apports des associés : en numéraire ou en nature (bien immobilier).
- Publication dans un journal d’annonces légales
- Immatriculation au registre du commerce (RCS)
- Choix du régime fiscal : IR par défaut, ou IS sur option
Une erreur dans les statuts ou un choix fiscal mal anticipé peut avoir des conséquences durables. D’où l’intérêt d’un accompagnement professionnel.
Faut-il se faire accompagner ? Ce que peut apporter un expert-comptable
La création d’une SCI ne nécessite pas obligatoirement l’intervention d’un expert-comptable ou d’un notaire. Toutefois, ces professionnels apportent une réelle valeur ajoutée, notamment dans les cas suivants :
Conseil stratégique avant la création
Un conseil stratégique en amont de la création d’une SCI est essentiel pour poser des bases solides et cohérentes avec les objectifs du projet.
Il permet notamment de choisir le régime fiscal le plus adapté — impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS) — en fonction de la situation des associés et de la finalité de l’investissement. Ce travail préparatoire permet également d’adapter la structure juridique de la SCI selon les objectifs poursuivis : transmission du patrimoine, mise en location, revente à moyen ou long terme, etc. Enfin, la SCI doit idéalement s’inscrire dans une stratégie patrimoniale globale afin d’optimiser la fiscalité, la gestion des actifs et la protection des intérêts familiaux.
Rédaction ou relecture des statuts
S’assurer que les règles de gestion correspondent bien à la réalité (par exemple, éviter les blocages en cas de désaccord entre associés)
Tenue de la comptabilité
Lorsqu’une société civile immobilière (SCI) opte pour l’impôt sur les sociétés (IS), elle est tenue de respecter une obligation comptable stricte, impliquant la tenue d’une comptabilité commerciale conforme aux règles en vigueur : bilan, compte de résultat, annexes, etc. Cette gestion rigoureuse permet notamment d’assurer un suivi précis des loyers perçus, des charges engagées (travaux, assurances, frais de gestion…) ainsi que de la fiscalité applicable.
Un tel suivi est indispensable pour optimiser la gestion financière du bien immobilier, respecter les obligations fiscales et anticiper les éventuels impacts fiscaux sur les associés.
Suivi administratif et fiscal
- Déclarations fiscales (liasse, TVA le cas échéant…)
- Assemblées générales et décisions formalisées
Un expert-comptable assure la pérennité du projet en évitant les erreurs fréquentes : mauvaise répartition des parts, mauvaise anticipation des plus-values, absence de formalisation juridique…
Dans quels cas l’accompagnement est particulièrement conseillé ?
L’accompagnement par un professionnel est vivement conseillé dans plusieurs situations clés liées à la gestion ou la création d’une SCI.
C’est notamment le cas lors de la création d’une SCI familiale, utilisée pour organiser la transmission du patrimoine ou protéger les enfants. De même, lorsqu’un bien est loué via une SCI soumise à l’IS, un accompagnement permet de maîtriser les enjeux fiscaux souvent complexes.
Lorsque plusieurs associés, sans lien familial, investissent ensemble, un encadrement juridique et comptable permet d’anticiper les éventuels conflits. Par ailleurs, en cas d’achat financé par un emprunt bancaire, les établissements prêteurs exigent généralement un montage solide et cohérent, justifiant là encore un accompagnement expert.
Enfin, les montages intégrant un démembrement de propriété ou une holding requièrent une expertise pointue afin d’éviter toute erreur aux conséquences lourdes, tant sur le plan fiscal que patrimonial.
SCI, comptabilité et obligations : attention aux pièges
Si la SCI est à l’IS, elle a les mêmes obligations comptables qu’une société commerciale : bilan, compte de résultat, déclarations fiscales, etc.
Même à l’IR, la tenue d’un minimum de suivi financier est recommandée pour :
- Prouver la répartition des bénéfices
- Faciliter les décisions lors des assemblées
- Éviter les conflits entre associés
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Chez ACCABIZ, nous accompagnons de nombreux entrepreneurs, familles et investisseurs dans la création, la gestion et la stratégie patrimoniale autour des SCI, grâce à nos experts-comptables pour SCI.
Notre objectif : simplifier les démarches, sécuriser votre projet et optimiser vos choix fiscaux.
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