Face à la hausse des taux et aux nouveaux usages des immeubles, les stratégies alternatives comme le démembrement de parts de SCPI offrent de belles opportunités d’investissement.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) permet à des investisseurs de mutualiser leurs fonds pour acquérir et gérer des biens immobiliers, générant des revenus locatifs réguliers. Gérée par une société de gestion, la SCPI se charge de l’achat, de la mise en location et de la gestion des biens, ainsi que de la distribution des revenus aux associés. Le rendement moyen net de frais (hors fiscalité) est de 4% à 6% par an.
Démembrement de Propriété
Le démembrement permet d’acquérir soit l’usufruit, soit la nue-propriété des parts de SCPI :
- Usufruitier : utilise les biens et perçoit les revenus.
- Nu-propriétaire : peut vendre le bien (avec accord) et récupère la pleine propriété à la fin de l’usufruit.
Acquérir en usufruit permet d’acheter à prix décoté et en plus grande quantité. Le démembrement est à durée fixe, avec une date de fin définie. À l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire devient plein propriétaire.
L’avis d’ACCABIZ en partenariat avec Eone conseil
Pour une société à l’IS, l’usufruit des parts peut être inscrit au bilan à sa valeur d’acquisition et amorti sur la durée de l’usufruit. Les revenus perçus sont imposés au taux d’IS.
Exemple (hypothèses fournies par EONE Conseil) :
- Acquisition : 50K€ de parts de SCPI.
- Rendement moyen : 5%/an.
- Taux IS : 25%.
- Usufruit : 5 ans, valeur 20%.
Investissement en usufruit : 50.000€, soit l’équivalent de 250.000€ en pleine propriété.
- Revenus générés : 12.500€/an.
- Amortissement annuel : 10.000€/an.
- Résultat imposable : 2.500€ (12.500€ – 10.000€).
- Imposition : 625€ (25% de 2.500€).
Revenu net annuel : 11.875€. Gain total sur 5 ans : 59.375€, soit 9.375€ de bénéfice.
Conclusion
Le démembrement de parts de SCPI est une stratégie efficace pour optimiser la gestion de patrimoine et les rendements locatifs. Pour en savoir plus sur ces stratégies, optimiser vos investissements et avoir des conseils personnalisés, contactez notre cabinet d’expertise comptable.
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